Ποια «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια «κουρεύουν» οι τράπεζες

Νέες πιο επιθετικές και ριζικές πολιτικές άρχισαν να εφαρμόζουν οι τράπεζες για τη ρύθμιση των “κόκκινων” στεγαστικών δανείων.

Μάλιστα φτάνουν μέχρι του σημείου να προχωρούν σε “κουρέματα” ανάλογα εκείνων που κάνουν τα δικαστήρια στους δανειολήπτες που έχουν καταφύγει στην προστασία του νόμου Κατσέλη.

Οι νέες πολιτικές που εφαρμόζουν οι τράπεζες εδράζονται σε δύο παράγοντες. Ο πρώτος είναι πως είναι υποχρεωμένες να εμφανίζουν αποτελέσματα και να πιάσουν φιλόδοξους στόχους στη μείωση των μην εξυπηρετούμενων δανείων, ώστε να αποφευχθεί μελλοτνική ανακεφαλαιοποίηση.

Ο δεύτερος στόχους σχετίζεται με τα funds που αγοράζουν δάνεια κοψοχρονιά, τα λεγόμενα και “κοράκια¨.

Οι τράπεζες γνωρίζουν πολύ καλά ότι αν πουλήσουν τα δάνεια σε “κοράκια” θα εισπράξουν μικρότερα ποσά από εκείνα που θα πάρουν αν προχωρήσουν σε γενναίες ρυθμίσεις που θα δώσουν τη δυνατότητα στους δανειολήπτες να εξυπηρετήσουν το δάνειό τους και να γίνουν ¨πράσινοι¨ από ¨κόκκινοι.

Βεβαίως για να κερδίσει κάποιος μία καλή ρύθμιση θα πρέπει να είναι και συνεργάσιμος, που σημαίνει ότι θα πρέπει να συνεργαστεί με την τράπεζα για την εξεύρεση εκείνης της ρύθμισης που ικανοποιεί την απαίτηση της τράπεζας και βεβαίως θα δίνει τη δυνατότητα στον δανειολήπτη να εξυπηρετήσει κανονικά το δάνειό του στο μέλλον.

Κάποιες τράπεζες ξεκίνησαν ήδη από τις αρχές του περασμένου καλοκαιριού να προσφέρουν προγράμματα με τα οποία μειώνεται το χρέος που πληρώνει ο δανειολήπτης. Αυτά δεν είναι γενικά και οριζόντια, αλλά προσαρμόζονται στις απαιτήσεις και στις ανάγκες της τράπεζας και στις δυνατότητες του δανειολήπτη.

Στο επίκεντρο αυτών των προγραμμάτων βρίσκεται η μείωση της αρχικής οφειλής είτε μέσω του ¨παγώματος¨ αυτής αρχικά, είτε μέσω απευθείας “κουρέματος¨.

Τη μέθοδο του “παγώματος¨ μέρους του χρέους τη χρησιμοποιούν όλες σχεδόν οι τράπεζες.

Το πρόγραμμα αυτό που αποκαλείται και σταδιακού “κουρέματος” χρησιμοποιεί πάρα πολύ η Εθνική Τράπεζα.

Πυρήνας αυτής της ρύθμισης είναι ο διαχωρισμός της οφειλής σε δύο κατηγορίες.

Για όσους δανειολήπτες, αφού συνεργαστούν με την τράπεζα, κριθεί ότι με την υφιστάμενη οικονομική και περιουσιακή τους κατάσταση δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν την οφειλή τους, προτείνεται η εξής ρύθμιση:

Με βασικά κριτήρια την τρέχουσα εμπορική αξία του δανείου και τα εισοδήματα του δανειολήπτη, η αρχική οφειλή «σπάει» σε δύο σκέλη. Σ’ αυτό που μπορεί να εξυπηρετηθεί τα επόμενα χρόνια, ενώ το υπόλοιπο «παγώνει», άτοκα όσο το πρώτο σκέλος εξυπηρετείται.

Η διάρκεια του εξυπηρετούμενου μέρους είναι ίση ή μεγαλύτερη της 15ετίας και καθορίζεται με κριτήρια το διαθέσιμο εισόδημα του δανειολήπτη, την ηλικία του και την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου. Η διάρκεια του «παγωμένου» σκέλους είναι πάντα η 15ετία.

Αν, για παράδειγμα, επί ανεξόφλητου υπολοίπου «κόκκινου» δανείου 180.000 ευρώ κριθεί, με βάση τα εισοδήματα του δανειολήπτη και την τρέχουσα αξία του ακινήτου, ότι μπορεί να εξυπηρετηθεί οφειλή 110.000 ευρώ στην 15ετία, οι υπόλοιπες 70.000 ευρώ «παγώνουν» και παραμένουν ¨παγωμένες” χωρίς να τοκίζονται για το ίδιο χρονικό διάστημα, δηλαδή 15 χρόνια.

Κάθε χρόνο που ο δανειολήπτης εξυπηρετεί κανονικά το σκέλος των 110.000 ευρώ, η Εθνική τον επιβραβεύει με ένα«κούρεμα» της τάξης του 4% επί της αξίας του «παγωμένου» ποσού των 70.000 Ευρώ.

Αν λοιπόν ο δανειολήπτης είναι συνεπής και στη 15ετία αποπληρώσει το δάνειο των 110.000 ευρώ θα έχει λάβει, ως bonus, διαγραφή 42.000 ευρώ, ποσό που αναλογεί στο 22,5% της αρχικής οφειλής. Επιπρόσθετα, δεν θα καταβάλει για μια 15ετία τόκους για τις 70.000 ευρώ. Έτσι, το συνολικό κέρδος του φθάνει στο 30% της αρχικής οφειλής, δηλαδή περίπου στις 54.000 ευρώ.

Το υπόλοιπο του δανείου δηλαδή οι 28.000 ευρώ σύμφωνα με το παράδειγμα που έχει παρατεθεί, εξοφλείται, σταδιακά, τα επόμενα χρόνια.

Αν, όμως, συμβεί η εμπορική αξία του ακινήτου μετά το τέλος της ρύθμισης να είναι χαμηλότερη από την εκτίμηση της τιμής, που είχε γίνει κατά την έναρξη του προγράμματος, η τράπεζα ενδέχεται να προχωρήσει σε περαιτέρω «κούρεμα» του υπολοίπου της οφειλής. Κι΄ αυτό γιατί, όπως προαναφέρθηκε ένας από τους πυλώνες του προγράμματος είναι η εμπορική αξία του ακινήτου.

Η εφαρμογή ενός τέτοιου προγράμματος στηρίζεται επίσης στην εκτίμηση ότι η αγορά ακινήτων θα ανακάμψει, οι τιμές θα ανεβούν και συνεπώς η εμπορική αξία του ακινήτου σε 15 χρόνια θα είναι μεγαλύτερη από εκείνη της αρχής

Οπως φάνηκε από το παράδειγμα ο δανειολήπτης κερδίζει ένα σεβαστό ποσό. Ομως, κερδισμένη είναι και η τράπεζα. Αν, μάλιστα ληφθεί υπόψη ότι ένα τέτοιο δάνειο θα το πουλούσε στα ¨κοράκια¨ στο 20 ή 25% της αξίας του, γίνεται αντιληπτό ότι το κέρδος για την τράπεζα είναι πολύ σημαντικό.

Επίσης, το δάνειο χαρακτηρίζεται πλέον ως ¨πράσινο¨ αφού εξυπηρετείται κανονικά και επιπλέον η πρόβλεψη που είχε σχηματίσει η τράπεζα πριν από τη ρύθμιση, μεταφέρεται στο ¨παγωμένο¨ τμήμα του δανείου και αν αυτή είναι μεγαλύτερη προκύπτει ακόμα μεγαλύτερο όφελος γιατί γίνεται αντιλογισμός.

Επιπρόσθετα, όσο το πρώτο σκέλος του δανείου εξυπηρετείται και μειώνεται το υπόλοιπο, δημιουργείται θετική αξία και για την τράπεζα καθώς η οφειλή μειώνεται, με την αξία του ενεχύρου να αυξάνεται ή, στη χειρότερη, να μένει σταθερή.

Αλλες ρυθμίσεις που εφαρμόζονται και είναι πιο ριζικές, έχουν στον πυρήνα τους την καθαρή διαγραφή μέρους του χρέους, ανάλογα με την εισοδηματική και περιουσιακή κατάσταση του δανειολήπτη.

Μία παραλλαγή αυτού του μοντέλου προσφέρεται σε πελάτες των τραπεζών οι οποίοι έχουν προσφύγει στο νόμο Κατσέλη.

Σε αυτούς λοιπόν τους πελάτες που έχουν υποβάλει αίτηση υπαγωγής στο νόμο Κατσέλη για στεγαστικό δάνειο με ενέχυρο την πρώτη κατοικία οι τράπεζες φτάνουν στο σημείο να διαγράφουν χρέος ανάλογο με εκείνο που διαγράφουν και τα δικαστήρια.

Για να συμβεί αυτό .οι δανειολήπτες θα πρέπει να συνεργαστούν με την τράπεζα και να παράσχουν τα απαραίτητα στοιχεία, που να αποδεικνύουν την αδυναμία τους να εξυπηρετήσουν το δάνειο.