Δύο κόσμοι… μάχονται στην αγορά ακινήτων!

Facebook Twitter Viber Messenger WhatsApp E-mail

Με την αγορά των επαγγελματικών ακινήτων της Ελλάδας να αποκτά ξανά ενδιαφέρον μετά από 10 χρόνια ύφεσης, καθώς φέτος αναμένεται να καταγραφεί νέο ρεκόρ επενδύσεων, είναι πλέον συνηθισμένο φαινόμενο η «σύγκρουση» δύο διαφορετικών ομάδων επενδυτών στην αγορά ακινήτων.

Οι δύο κόσμοι στηναγορά ακινήτων

Από τη μία τα –ξένα κυρίως– funds που κινούνται ιδιαίτερα επιθετικά υποβάλλοντας μεγάλες προσφορές. Από την άλλη οι ΑΕΕΑΠ, που είναι  πιο συντηρητικοί και μακροπρόθεσμοι επενδυτές και δεν μπορούν να ακολουθήσουν μένοντας πολλές φορές εκτός από διαγωνισμούς για χαρτοφυλάκια ακινήτων όπως αυτούς που προκηρύσσουν οι τράπεζες.

Μια εξήγηση για αυτή την επιθετική κίνηση των funds είναι οι πιθανές υψηλές αποδόσεις. Όπως είπε κατά τη διάρκεια συζήτησης στο συνέδριο για την αγορά ακινήτων RED Business Forum, ο επικεφαλής της Zeus Capital Management και πρόεδρος της Orilina ΑΕΕΑΠΣτέλιος Ζαββός τα ξένα funds προβλέπουν πως η αγορά γραφείων της Ελλάδας την περίοδο 2019-2023, θα καταγράψει αποδόσεις της τάξης του 7,3% με 7,5%, που είναι από τις υψηλότερες στην Ευρώπη. Υψηλές αποδόσεις αναμένονται και στα εμπορικά καταστήματα αλλά και στις αποθήκες-εγκαταστάσεις logistics.

Τα… γιατί

Μια ακόμη εξήγηση έδωσε ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία Αριστοτέλης Καρυτινός. Όπως είπε τα ξένα funds μπορούν να προσφέρουν υψηλότερα τιμήματα επειδή έχουν πρόσβαση σε φθηνότερο δανεισμό. «Οι ξένοι μπορεί να δανείζονται ακόμη και με 1% επιτόκιο», ενώ την ίδια στιγμή οι ΑΕΕΑΠ αντιμετωπίζονται ως ελληνικές εταιρείες  και έτσι το κόστος δανεισμού είναι πολύ υψηλότερο για αυτές. «Δε νομίζω πως σήμερα οι ΑΕΕΑΠ βρίσκουν επιτόκιο κάτω από 3% – 3,5% με τους ξένους να παίζουν στο 1% – 1,7%», σημείωσε ο κ. Καρυτινός.

Ολικό «λίφτινγκ» στην εφορία θέλουν οι Θεσμοί! Οι «κομάντος», οι μισθοί, η βαθμολογία!

Ανεξαρτήτως από το κόστος δανεισμού ο επικεφαλής της Πανγαία χαρακτήρισε υπερβολικά αισιόδοξες τις προσδοκίες των ξένων funds, τα οποία όπως είπε παίζουν στοιχήματα πολύ υψηλού κινδύνου. «Στο exit (σ.σ. στην πώληση των ακινήτων που αγοράζουν τα funds) ξυρίζουν τον γαμπρό», τόνισε με νόημα ο κ. Καρυτινός σημειώνοντας ότι αν δεν υπάρξει ουσιαστική ανάκαμψη της οικονομίας δύσκολα θα μεταπωλήσουν με κέρδος σε 4 – 5 χρόνια τα ακίνητα που αποκτούν σήμερα. Η Πανγαία υπογράμμισε δεν ακολουθεί τις επιθετικές κινήσεις των funds καθώς «δεν μπορούμε να θεωρούμε πως η οικονομία θα έχει απογειωθεί για να έχουμε ενοίκια 30% πάνω και να δίνουμε αντίστοιχα μερίσματα».

Η αγορά ακινήτων και οι προσφορές

O διευθύνων σύμβουλος της Trastor ΑΕΕΑΠ Τάσος Καζίνος δήλωσε ότι η εταιρεία δεν μπαίνει στη λογική του να ακολουθήσει τις υψηλές προσφορές. «Όμως για τα ακίνητα που πραγματικά θέλαμε να αγοράσουμε είμαστε εξίσου επιθετικοί και πολλές φορές κερδίσαμε», τόνισε σημειώνοντας ότι δεν προβληματίζει τόσο η είσοδος των funds, αλλά κυρίως το κλίμα και οι προσδοκίες που δημιουργούνται στις πωλητών και εκτιμάται ότι θα επιβραδύνει κάποια στιγμή την ανάπτυξη της αγοράς. «Όλοι πληρώνουν και ένα εισιτήριο εισόδου και γι’ αυτό δίνουν κάτι περισσότερο σε μια αρχική αγορά. Με την πάροδο κάποιων μηνών η κατάσταση θα ηρεμήσει», σημείωσε ο κ. Καζίνος.

Η διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ ΑΕΑΑΠ Άννα Αποστολίδου σημείωσε ότι πέρα από το κόστος δανεισμού τα funds μπορούν να είναι πιο επιθετικά λόγω του τρόπου λειτουργίας τους. «Το στρατηγικό τους σχέδιο είναι να διατηρούν τα ακίνητα για 3 με 5 χρόνια, χωρίς κόστος μερισμάτων που έχουν οι ΑΕΕΑΠ. Λειτουργούν με άλλο μοντέλο», τόνισε.

Η έλλειψη προσφοράς ανεβάζει τις τιμές

Πάντως αυτό που φαίνεται ότι ανεβάζει μέχρι στιγμή τις τιμές είναι η έλλειψη προσφοράς χώρων πρώτης ποιότητας. «Παρατηρούμε αρκετά περιορισμένο καλό επενδυτικό προϊόν και γι’ αυτό υπάρχει άνοδος των τιμών και των ενοικίων», σημείωσε η κυρία Αποστολίδου.

Αυτή την περίοδο «παίζουμε Monopoly, αφού το ίδιο απόθεμα γυρίζει γύρω – γύρω χωρίς να δημιουργείται κάτι καινούργιο. Αυτό θα γίνει με κατασκευή και δημιουργία νέου προϊόντος», δήλωσε ο κ. Καζίνος. Όμως για να υπάρξουν νέοι τομείς δραστηριότητας των εταιρειών ακινήτων χρειάζονται πολιτικές παρεμβάσεις, όπως για παράδειγμα «για τη δημιουργία ιδιωτικών πανεπιστημίων, για την ενίσχυση της ιδιωτικής υγείας, κ.α.»

Ο κ. Καρυτινός σημείωσε ότι αλλάζουν και οι απαιτήσεις των ενοικιαστών καθώς σε τέσσερα – πέντε χρόνια δύσκολα θα βρίσκονται ενοικιαστές σε κτίρια που δεν είναι «πράσινα». Στο ίδιο μήκος κύματος και ο επικεφαλής της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Dimand, Δημήτρης Ανδριόπουλος, τόνισε ότι σύντομα «δεν θα έχουν καμία τύχη κτίρια γραφείων που δεν θα είναι πράσινα ή δεν θα μπορείς να περιγράψεις το συνολικό κόστος χρήσης στον ενοικιαστή».

O κ. Ανδριόπουλος τόνισε πως «το 2019 είναι μια πολύ περίεργη και ύπουλη χρονιά με 4 εκλογικές αναμετρήσεις» καθώς θα υπάρξουν καθυστερήσεις στην έγκριση επενδυτικών σχεδίων. «Όσα μολύβια δούλευαν στο σύστημα που παράγει άδειες και εγκρίνει διαδικασίες έχουν προσγειωθεί στα γραφεία», τόνισε με αποτέλεσμα «η παραγωγή προϊόντος να επιβραδυνθεί κάτι που η αγορά θα το ζήσει».